Le dispositif Jeanbrun : une avancée pour l’investissement locatif ?

Très attendu, le dispositif Jeanbrun introduit plusieurs mesures fiscales visant à redynamiser l’investissement locatif. Certaines de ces avancées pourraient rendre ce type d’investissement plus attractif.

• Il renforce l’avantage fiscal en autorisant l’amortissement du prix de revient global du bien, incluant l’achat et les travaux. Cet avantage est cumulable avec le déficit foncier classique, ce qui rend les opérations de rénovation lourde plus intéressantes. « Cette mesure permet de réduire l’impôt global du foyer, et pas seulement la fiscalité liée aux revenus locatifs », souligne Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux.
• Le dispositif favorise le logement collectif neuf, qui répond d’emblée aux exigences, notamment l’atteinte d’un DPE A ou B.
• Il s’adresse en priorité aux investisseurs les plus solides, capables d’absorber un seuil élevé de travaux (30% du cofbt de l’opération) et une phase de vacance locative prolongée.

Qui sont les laissés-pour-compte du dispositif Jeanbrun ?

En pratique, les conditions d’accès au dispositif Jeanbrun opèrent une sélection stricte, laissant certains segments entiers du marché de l’investissement locatif de côté :

L’immobilier ancien avec travaux complexes

Dans l’ancien, les exigences du dispositif apparaissent difficiles à atteindre, en particulier en copropriété. Obtenir une étiquette énergétique A ou B après travaux suppose souvent une rénovation globale du bâti, hors de portée d’un propriétaire agissant seul. « Viser une étiquette A ou B en rénovation, c’est l’excellence absolue. En copropriété, c’est quasi impossible de manière individuelle », alerte Thierry Abriat. La dépendance aux décisions collectives (isolation, chauffage, façades) limite fortement la capacité d’action des investisseurs, fragilisant l’intérêt même du dispositif.

La maison individuelle, exclue du périmètre

La maison individuelle est totalement exclue du dispositif Jeanbrun. Un choix vivement critiqué par le groupe Hexaom. « On ne peut pas viser des objectifs colossaux en ignorant le mode d’habitat le plus plébiscité par les Français et le plus rapide à produire », souligne son directeur général, Loïc Vandromme.

Les territoires périurbains et ruraux

Moins dotés en logements collectifs neufs, ces territoires risquent de rester à l’écart des effets attendus de la relance, malgré des besoins importants en offre locative.

Une relance à deux vitesses

En l’état, le dispositif Jeanbrun bénéficie surtout au logement collectif neuf et aux investisseurs les mieux armés financièrement. À l’inverse, l’ancien avec travaux lourds, la copropriété et la maison individuelle restent largement sur le bord de la route, faisant planer le risque d’un dispositif ambitieux, mais largement sous-utilisé.