Introduction

Votre patrimoine immobilier peut être une source de trésorerie sans que vous n’ayez à quitter votre logement. La vente partielle de propriété est un mécanisme récent qui permet de céder une fraction de son bien (souvent entre 10 % et 50 %) en conservant l’usage exclusif du logement. Ce montage, proposé par des opérateurs spécialisés comme Merci Prosper ou des foncières, séduit particulièrement les seniors qui veulent améliorer leur pouvoir d’achat sans vendre la totalité de leur patrimoine.

Comment fonctionne la vente partielle de propriété

• Estimation du bien par un expert ou un notaire à la valeur marchande totale.
• Choix de la quote-part à céder (par exemple 15 % ou 25 %) et négociation des conditions.
• Signature d’une convention d’indivision notariée qui précise durée (souvent une référence autour de 10 ans), droits, obligations et modalités de sortie.
• Versement d’un capital au propriétaire au titre de la part cédée, après déduction des frais et d’une indemnité d’occupation correspondant à la jouissance du logement.
• Le vendeur continue d’habiter le bien et paie une indemnité d’occupation, souvent calculée à un taux annuel négocié (fréquemment 2-3 % de la valeur de la part vendue par an).

Concrètement, la vente partielle de propriété offre une liquidité immédiate tout en maintenant l’usage du logement. En France, le montage est sécurisé par un acte notarié et des règles d’indivision. Par exemple, pour un bien estimé autour de 550 000 €, céder environ 16,8 % de la valeur a été présenté publiquement comme une manière d’obtenir l’ordre de 50 000 € nets après frais et prise en compte de l’indemnité d’occupation sur une durée donnée.

Coûts et déductions

Plusieurs éléments réduisent le montant net perçu :

• Frais de notaire et droits d’enregistrement pour la part cédée : ils s’approchent des coûts d’une vente en indivision (généralement autour de 7-8 % de la part vendue).
• Indemnité d’occupation ou loyer thorique calcule9 sur la dure9e du contrat (souvent annualise9e au taux convenu entre les parties).
• Commissions éventuelles de l’opérateur ou de la foncie8re.

Contrairement aux revenus locatifs, les de9ductions fiscales se rapportent aux charges re9elles engage9es. Les frais de notaire d’achat ne sont pas déductibles des revenus fonciers, mais les frais relatifs l’hypothe8que ou au contrat peuvent l’eatre selon les cas. Il est recommandé d’obtenir une simulation chiffre9e et un avis notarial avant signature.

Alternatives et comparatif rapide

Plusieurs solutions coexistent pour mobiliser le patrimoine immobilier :

• Vente partielle de propriété : cession d’une fraction du bien, maintien de l’usage, capital partiel peru.
• Preat viager hypothe9caire : emprunt garanti par le bien, le propriétaire reste en place; capital verse9 en une fois et rembourse9 au de9ce8s ou la revente.
• Viager : vente totale avec bouquet et rentes viage8res ; transfert imme9diat de la propie9te9 l’acheteur (sauf viager occupe9).

La vente partielle se situe entre la vente et le preat : elle de9livre des liquidite9s tout en pre9servant une partie de la proprie9te9 et l’usage du logement. Le preat libre patrimoine, quant lui, est un autre outil finance9 par une hypothe8que ou un nantissement d’actifs et permet d’obtenir des fonds sans justifier leur utilisation. Ce type de cre9dit peut tre octroye9 sans assurance emprunteur obligatoire si la garantie est suffisante, mais il comporte des obligations et des risques (saisie des garanties en cas de de9faut, appels de marge si la valeur des actifs baisse).

Points de vigilance

• Ve9rifier les modalite9s de calcul de l’indemnité d’occupation et la dure9e contractuelle (souvent indexe9e autour de 10 ans).
• Contrf4ler les frais notariaux et les commissions de l’ope9rateur ; demander une simulation nette de tous frais inclus.
• Prendre en compte l’impact sur la transmission : la part ce9de9e peut modifier la composition du patrimoine transmis aux héritiers.
• Comparer avec un preat libre patrimoine ou un preat viager hypothe9caire selon l’objectif (liquidite9 temporaire vs conservation totale de la proprie9te9).

Of9 trouver conseil

Ce type d’ope9ration n’est pas standard : il est important de consulter un notaire et, le cas che9, un conseiller en gestion de patrimoine. Des acteurs spe9cialise9s proposent des simulations personnalise9es pour de9terminer la part vendre et le montant net attendu.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la vente partielle de propriété et comment fonctionne-t-elle concrètement ?

La vente partielle de propriété consiste vendre une part de son bien (par exemple 10 % 50 %) un investisseur ou une foncie8re, tout en conservant l’usage du logement. Le bien est estime9, une quote-part est ce9de9e, et une convention notariale fixe droits, dure9e et indemnite9 d’occupation. Le vendeur pere7oit un capital partiel et continue d’habiter le logement contre le paiement d’une indemnite9 correspondant la jouissance de la part ce9de9e.

Quels frais et cofbts sont de9duits du montant pere7u ?

Le montant net tient compte des frais de notaire et des droits d’enregistrement (proches de ceux d’une vente en indivision, souvent 7-8 % de la part vendue), des commissions de l’ope9rateur et de l’indemnite9 d’occupation calcule9e sur la dure9e. Les de9ductions fiscales sur revenus fonciers ne se substituent pas ces frais : seules les charges re9elles sont prises en compte selon le re9gime fiscal applicable.

Que se passe-t-il si le vendeur de9me9nage ou de9ce8de avant la fin de la pe9riode ?

Les contrats pre9voient des clauses spe9cifiques : en cas de de9me9nagement anticipe9, le vendeur peut recevoir un re9ajustement ou devoir reverser la part correspondant aux anne9es non utilise9es. En cas de de9ce8s, les ayants droit peuvent racheter la part ou vendre le bien; la succession devra tre re9gle9e avant toute transmission. Il est essentiel de lire attentivement les modalite9s de sortie inscrites dans l’acte notarie9.

Quelle est la diffe9rence entre vente partielle, viager et preat viager hypothe9caire ?

La vente partielle ce8de une fraction du bien tout en conservant l’usage; le viager transfe8re la proprie9te9 en change d’un bouquet et d’une rente verse9e jusqu’au de9ce8s; le preat viager hypothe9caire est un emprunt garanti par le bien sans transfert de proprie9te9, rembourse9 au de9ce8s ou la revente. Le choix d’une solution de9pend des objectifs : liquidite9, conservation de la proprie9te9, impact sur la succession et acceptation du risque lie9 la dure9e.