Bail Réel Solidaire (BRS) 2026 : acheter sans le terrain, conditions

Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ? Définition et cadre légal

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d'accession à la propriété qui sépare la propriété du logement de celle du terrain. L'acheteur devient propriétaire des murs (logement) mais reste locataire du terrain, qui appartient à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

Le cadre légal est fixé par les articles L255-1 à L255-19 du Code de la construction et de l'habitation.

Rôle de l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS)

L'OFS est un organisme à but non lucratif, agréé et contrôlé par le préfet de région. Ses missions sont les suivantes :

Il achète le terrain
Il fixe le prix maximal de revente du logement
Il donne son agrément aux futurs acquéreurs
Il dispose d'un droit de priorité au rachat lors d'une revente

Durée et renouvellement du bail

La durée du bail pour le terrain est comprise entre 18 et 99 ans. Ce bail n'est pas reconduit tacitement, mais sa durée est prorogée à chaque revente ou transmission agréée pour que le nouveau propriétaire retrouve la durée initiale.

Élément	Caractéristique
Propriété du logement	Acquéreur (propriétaire des murs)
Propriété du terrain	OFS (locataire du terrain)
Durée du bail	18 à 99 ans
Renouvellement	Prorogation à chaque revente ou transmission agréée

ℹ️ À savoir : La surface utile, utilisée pour calculer les plafonds de prix, correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes.

Conditions d'éligibilité et plafonds pour acheter en BRS en 2026

Pour acheter en BRS (Bail Réel Solidaire) en 2026, trois conditions principales s'appliquent. L'éligibilité BRS logement repose sur des critères de ressources, d'usage du bien et de patrimoine immobilier existant.

1. Respecter les plafonds de ressources

Les plafonds sont basés sur le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l'année N-2, soit 2024 pour un achat en 2026. Ils varient selon la zone géographique et la composition du foyer.

Catégorie	Composition du foyer	Zones A/Abis/B1	Zones B2/C
Catégorie 1	1 personne seule	38 844 €	33 771 €
Catégorie 2	2 personnes hors jeune ménage sans charge OU 1 personne handicapée	58 057 €	45 100 €
Catégorie 3	3 pers. OU 1 pers. + 1 charge OU jeune ménage OU 2 pers. dont 1 handicapée	76 105 € (Zone A) / 69 786 € (Zone B1)	54 235 €
Catégorie 4	4 pers. OU 1 pers. + 2 charges OU 3 pers. dont 1 handicapée	90 863 € (Zone A) / 83 594 € (Zone B1)	65 476 €
Catégorie 5	5 pers. OU 1 pers. + 3 charges OU 4 pers. dont 1 handicapée	108 107 € (Zone A) / 98 956 € (Zone B1)	77 023 €
Catégorie 6	6 pers. OU 1 pers. + 4 charges OU 5 pers. dont 1 handicapée	121 650 € (Zone A) / 111 359 € (Zone B1)	86 805 €

Par personne supplémentaire : +13 557 € en Zone A, +12 408 € en Zone B1, +9 683 € en Zones B2/C.

ℹ️ À savoir : Un " jeune ménage " est un couple dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans.

2. Le logement doit être destiné à la résidence principale

Le bien acquis via le fonctionnement bail réel solidaire doit constituer votre résidence principale. Depuis le 1er janvier 2025, la location est autorisée (sauf interdiction au bail) à condition d'informer l'OFS (Organisme Foncier Solidaire) et de garder le logement comme résidence principale.

3. Ne pas posséder déjà un logement adapté à ses besoins

Les personnes déjà propriétaires peuvent acheter en BRS uniquement si leur logement actuel est inadapté ET si les loyers perçus ne suffiraient pas à louer un logement adapté dans le privé. Les locataires ne sont pas concernés par ce critère.

⚠ Important : Chaque OFS peut ajouter des critères plus restrictifs : ressources inférieures aux plafonds nationaux, composition du ménage spécifique, etc. Renseignez-vous auprès de l'OFS gestionnaire du bien visé.

💡 Conseil : Avant d'engager une procédure achat BRS, vérifiez auprès de l'OFS les critères spécifiques applicables au BRS logement abordable que vous souhaitez acquérir.

Coût d'un achat en BRS : prix, redevance et frais en 2026

Le coût d'un achat en BRS se compose du prix du logement, d'une redevance mensuelle pour le terrain et des frais d'acquisition. Ce dispositif de bail réel solidaire BRS permet d'acquérir un logement abordable à un prix inférieur au marché, sous certaines conditions d'éligibilité.

Prix d'achat plafonné par zone géographique

Le prix d'achat du logement est plafonné hors taxes par m² de surface utile. Voici les plafonds en vigueur en 2026 :

Zone géographique	Prix plafond HT par m²
Zone Abis	5 837 €/m²
Zone A	4 423 €/m²
Zone B1	3 542 €/m²
Zone B2	3 269 €/m²
Zone C	2 857 €/m²

ℹ️ À savoir : Pour un logement de 65 m² en zone A, le prix maximum HT est de 287 495 €, soit environ 303 300 € TTC avec la TVA à 5,5% (taux réduit au lieu de 20% pour le neuf). L'économie moyenne à l'achat par rapport au marché libre est estimée entre 30 et 50%.

Redevance mensuelle pour le terrain

La redevance mensuelle pour le terrain est fixée librement par l'OFS (Organisme Foncier Solidaire). Elle varie selon les territoires :

De 0,11 €/m²/mois à Rennes
Jusqu'à environ 2,5 €/m²/mois à Paris

Pour un logement de 70 m², cela représente entre environ 8 € et 175 € par mois.

Exemple de redevance	Montant
Redevance à 1,50 €/m²/mois pour 65 m²	97,50 €/mois, soit 1 170 €/an

Frais d'acquisition et taxe foncière

Les frais de notaire sont réduits dans le neuf :

Dans le neuf : de l'ordre de 2 à 3% du prix d'achat (ex. : 5 000 à 7 500 € pour un achat à 250 000 €)
Dans l'ancien : de l'ordre de 7 à 8%

💡 Conseil : La taxe foncière peut être allégée selon la commune (de 30% à 100%), sur demande. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les exonérations applicables.

Procédure d'achat, revente et transmission en Bail Réel Solidaire (BRS)

Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet d'acquérir un logement à un prix inférieur au marché, tout en respectant des conditions d'éligibilité strictes. Voici les étapes à suivre pour l'achat, la revente et la transmission d'un logement en BRS.

Achat d'un logement en BRS : les étapes

La procédure d'achat BRS se déroule en plusieurs étapes définies par l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) :

Vérifier son éligibilité via le simulateur BRS de BoRiS.
Trouver un programme via l'annuaire des BRS de BoRiS ou les sites des OFS.
Obtenir l'agrément de l'OFS.
Pour le neuf : signer un contrat de réservation, puis l'acte authentique chez le notaire.
Pour l'ancien : recevoir une offre préalable de cession, respecter un délai de réflexion de 10 jours, puis signer l'acte authentique.

ℹ️ À savoir : L'éligibilité BRS logement dépend des ressources du ménage et de la zone géographique. Le simulateur BRS de BoRiS permet de vérifier gratuitement ces critères.

Revente d'un logement en BRS

La revente d'un bien en BRS obéit à des règles précises pour garantir un BRS logement abordable aux acquéreurs suivants :

Étape	Délai
Droit de préemption de l'OFS	2 mois après l'offre de vente
Agrément de l'acheteur par l'OFS	Jusqu'à 2 mois
Proposition d'acheteur par l'OFS (si vendeur sans acquéreur)	6 mois

Le prix de vente est plafonné. Il correspond au prix d'achat actualisé selon un indice, avec possibilité de majoration si des travaux ont été réalisés selon les termes du bail. Aucun délai minimum après l'achat n'est imposé pour revendre.

⚠ Important : Si aucun acheteur n'est trouvé passé le délai de 6 mois, le bail peut être résilié d'un commun accord. Le vendeur reçoit alors une indemnisation, souvent inférieure au prix d'achat initial.

Transmission du logement en BRS

En cas de décès du titulaire du bail, le fonctionnement du bail réel solidaire prévoit deux situations :

Héritier éligible : il reprend le logement avec le bail prolongé. Le conjoint ou partenaire de PACS de l'héritier est dispensé des critères d'accès.
Héritier non éligible : il dispose de 12 mois pour vendre à un acheteur agréé. Sans acheteur, le BRS est résilié et l'héritier est indemnisé.

💡 Conseil : Avant toute démarche d'achat BRS, consultez l'annuaire des BRS de BoRiS pour identifier les programmes disponibles dans votre secteur et vérifier les conditions d'éligibilité auprès de l'OFS concerné.

Avantages, inconvénients et alternatives au Bail Réel Solidaire (BRS)

Le Bail Réel Solidaire (BRS) propose un modèle d'accession à la propriété original, mais comporte des contraintes qu'il faut bien comprendre avant de s'engager. Voici les principaux points à analyser.

Avantages du BRS

Ce dispositif offre une porte d'entrée vers la propriété à des conditions financières avantageuses :

Prix d'achat réduit de 30 à 50% par rapport au marché classique.
TVA à 5,5% pour l'achat dans le neuf (contre 20% en temps normal).
Frais de notaire réduits à 2-3% dans le neuf (contre environ 8% dans l'ancien).
Taxe foncière potentiellement allégée selon les collectivités.
Accès à la propriété facilité dans les zones tendues où les prix sont élevés.

Inconvénients et risques du BRS

Le fonctionnement du bail réel solidaire implique des contreparties importantes :

Redevance mensuelle perpétuelle pour le terrain : le montant et sa révision (indexation) sont libres.
Aucune plus-value possible à la revente, car le prix est plafonné.
Risque de revente à perte en cas de baisse du marché ou de difficulté à trouver un acheteur agréé.
Délais de revente potentiellement longs : agrément de l'OFS jusqu'à 2 mois + recherche d'acheteur par l'OFS jusqu'à 6 mois.
Statut de propriétaire limité en copropriété : pas de droit de vote sur les travaux d'agrandissement/amélioration des bâtiments (l'OFS reste copropriétaire).
Travaux dans le logement limités à ceux prévus au bail initial.

⚠ Important : La redevance mensuelle pour le terrain est perpétuelle. Elle continue d'être due même après remboursement complet du prêt immobilier, et son montant peut être révisé selon les conditions fixées par l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

Comparaison avec d'autres dispositifs

Critère	Achat classique	Location-accession (PSLA)	BRS
Propriété du logement	Oui	Oui (à la fin)	Oui (immédiat)
Propriété du terrain	Oui	Oui (à la fin)	Non (location)
Plus-value à la revente	Possible	Limitée	Non (prix plafonné)
Plafonds de prix et ressources	Non	Oui	Oui

💡 Conseil : Avant de signer un BRS, comparez le coût total (prix d'achat + redevance mensuelle sur 20 ou 30 ans) avec celui d'un achat classique ou d'une location-accession dans le même secteur.

Financements possibles pour un achat BRS

Plusieurs aides peuvent financer une acquisition en Bail Réel Solidaire :

Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants, sous conditions de ressources.
Prêt d'Accession Sociale (PAS) : prêt bancaire réglementé à taux avantageux.
Accompagnement et prêt par Action Logement pour les salariés du secteur privé (hors agriculture).

ℹ️ À savoir : L'éligibilité BRS logement dépend de plafonds de ressources, comparables à ceux du PSLA. Ces plafonds varient selon la zone géographique (A, Abis, B1, B2, C) et la composition du foyer.

Risques, sanctions et ressources utiles pour le Bail Réel Solidaire (BRS)

Plusieurs risques et sanctions sont associés au BRS. Voici les principaux cas de figure et leurs conséquences.

Impayés et résiliation du bail

L'impayé de la redevance mensuelle peut conduire à la résiliation du bail selon le contrat, avec un risque de perdre le logement.

⚠ Important : Le non-paiement de la redevance mensuelle est une cause légitime de résiliation. L'Organisme Foncier Solidaire (OFS) peut engager une procédure d'expulsion.

Revente du logement par le vendeur

Si l'OFS ne trouve pas d'acheteur dans les 6 mois après la demande du vendeur, le bail est résilié d'un commun accord contre une indemnisation souvent inférieure au prix d'achat.

Succession et héritier non éligible

Si un héritier non éligible ne vend pas le logement dans les 12 mois, le BRS est résilié et il est indemnisé.

Situation	Délai	Conséquence
Revente par le vendeur (OFS sans acheteur)	6 mois	Résiliation du bail + indemnisation souvent inférieure au prix d'achat
Héritier non éligible ne vendant pas	12 mois	Résiliation du BRS + indemnisation

Divorce ou séparation

En cas de divorce ou séparation, le logement est traité comme un biens immobilier standard :

Rachat par l'un des ex-conjoints (avec agrément de l'OFS) ;
Ou revente aux conditions du BRS.

Cessation d'activité de l'OFS

Si l'OFS cesse son activité (retrait d'agrément, dissolution), le bail continue avec le nouvel OFS qui reprend les droits et obligations. La propriété du logement n'est pas remise en cause.

ℹ️ À savoir : Il n'est pas possible de racheter le terrain pour devenir pleinement propriétaire. Le BRS maintient une dissociation entre le bâti et le foncier.

Ressources et contacts utiles

Pour vérifier votre éligibilité BRS logement ou obtenir des conseils sur le fonctionnement du bail réel solidaire, plusieurs ressources sont disponibles :

BoRiS : plateforme du ministère chargé du logement (simulateur d'éligibilité et annuaire des programmes) ;
Service Public : simulateur pour connaître le zonage ;
ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) : avis neutre et gratuit ;
aide-sociale.fr : service de conseil.

💡 Conseil : Certaines communes de Corse et d'outre-mer ont des classements particuliers pour le zonage. Vérifiez votre éligibilité sur les simulateurs officiels avant toute démarche d'achat BRS.

Questions fréquentes

Qui peut acheter en BRS en 2026 ?

Pour être éligible, il faut respecter des plafonds de ressources (Revenu Fiscal de Référence 2024) et destiner le logement à sa résidence principale. Par exemple, pour une personne seule en zone A, le plafond est de 38 844 €. L'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) peut ajouter des critères plus restrictifs.

Combien coûte réellement le BRS par mois ?

En plus du crédit immobilier, vous payez une redevance mensuelle pour le terrain. Elle varie selon la commune, de 0,11 €/m² à 2,5 €/m². Pour un 70 m², cela représente entre 8 € et 175 € par mois. À Paris, avec 1,50 €/m², un 65 m² coûterait 97,50 € par mois.

Quels sont les plafonds de prix à l'achat ?

Le prix d'achat HT par m² est plafonné par zone. En 2026, en zone A, il est de 4 423 €/m² HT. Pour un 65 m² en zone A, le prix maximum TTC (avec TVA à 5,5%) est d'environ 303 300 €. En zone C, le plafond est de 2 857 €/m² HT.

Peut-on revendre son logement BRS librement ?

Non. La revente doit se faire à un acheteur éligible, agréé par l'OFS. Le prix de revente est également plafonné. Si vous ne trouvez pas d'acheteur, l'OFS a 6 mois pour en proposer un. Sinon, le bail est résilié contre indemnisation.

Quels sont les frais de notaire pour un BRS ?

Pour un logement neuf, les frais de notaire sont de l'ordre de 2 à 3 % du prix d'achat. Pour un achat à 250 000 €, cela représente 5 000 à 7 500 €. Dans l'ancien, ils sont comparables à un achat classique, soit 7 à 8 %.

Que se passe-t-il en cas d'héritage ?

L'héritier doit respecter les conditions d'éligibilité du BRS. S'il n'est pas éligible, il dispose de 12 mois pour vendre le logement à un acheteur agréé. Passé ce délai, le BRS est résilié et il est indemnisé.

Peut-on louer son logement BRS ?

Oui, depuis le 1er janvier 2025, la location est autorisée, sauf si le bail l'interdit. Il faut informer l'OFS et conserver le logement comme votre résidence principale. Ce n'est pas destiné à de la location-investissement.

Comment trouver un logement en BRS ?

Utilisez l'annuaire des BRS sur la plateforme BoRiS du ministère chargé du logement. Consultez aussi les sites des OFS. Pour un avis neutre, contactez une ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement).