Charges locatives : ce que le propriétaire peut légalement réclamer

Outre le loyer, le locataire rembourse au propriétaire certaines dépenses liées au fonctionnement du logement. Ces  » charges récupérables  » sont strictement définies par le decret n° 87-713 du 26 aout 1987. Aucun autre type de depense ne peut legalement etre demande par le bailleur.

Quelles depenses sont concernes ?

Les charges recuperables correspondent aux depenses engagees pour la vie courante dans l’immeuble et dont le proprietaire assure le paiement avant de les refacturer au locataire. On y trouve notamment :

• les depenses de personnel (gardien, concierge, employe d’immeuble) ;
• l’entretien et l’exploitation des parties communes (halls, couloirs, espaces verts, parkings) ;
• l’entretien et les interventions sur les ascenseurs et monte-charges ;
• l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif ainsi que l’entretien courant des equipements qui y sont lies ;
• certaines taxes locales, comme la taxe d’enlevement des ordures menageres, la taxe de balayage ou la redevance pour l’assainissement.

Depenses de personnel : 40% ou 75% de la remuneration

Les frais de gardiennage sont partiellement recuperables. Selon l’Institut national de la consommation (INC), le locataire peut rembourser 75% de la remuneration du gardien si celui-ci realise les taches classiques de surveillance, l’entretien des parties communes et l’elimination des rejets. Si le gardien n’effectue qu’une seule de ces activites, la part recuperable est de 40%.

Ascenseur et parties communes

Les frais relatifs a l’entretien et a l’utilisation des ascenseurs et des monte-charges peuvent etre repercutés integralement sur le locataire : verifications courantes, depannages, remplacement de petites pieces, interventions pour liberer des personnes bloquees en cabine. Toutefois, les locataires residant au rez-de-chaussee, pour qui l’ascenseur n’est pas utile, ne doivent pas rembourser ces charges.

L’entretien des parties communes interieures et exterieures – eclairage, petites reparations, nettoyage, espaces verts, parkings, aires de jeux – peut egalement etre facture aux occupants.

Eau et chauffage collectifs

Lorsque la copropriete fournit l’eau ou le chauffage collectif, le cout de la consommation est a la charge du locataire. L’entretien courant des equipements liee a ces services peut egalement etre recupere, mais il faut distinguer selon la taille de l’immeuble :

• Dans les petites coproprietes, le contrat d’entretien, souvent certifie NF, encadre les prestations : celles-ci peuvent etre refacturees en totalite aux locataires.
• Dans les grandes coproprietes, une societe d’exploitation peut prendre en charge la gestion et les grosses reparations. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas demander le remboursement des grosses reparations aux locataires : seuls la fourniture d’energie, le petit entretien et les interventions courantes restent recuperables.

Pour l’eau, la regle est de reparti le cout de l’eau froide et de son rechauffement entre les occupants, en privilegiant l’individualisation des consommations quand l’installation le permet.

Taxes locales

Certaines taxes liees au service public, comme l’enlevement des ordures menageres, la taxe de balayage ou la redevance pour l’assainissement, peuvent figurer parmi les charges recuperables et etre facturees au locataire.

Forfait ou charges reelles : meublé vs vide

Le mode de facturation depend du type de location :

• Locations meublees : le bailleur peut choisir entre un forfait ou le montant reel des charges. Le forfait est simple a gerer car la somme reste fixe, mais le proprietaire ne peut pas, en cours de bail, relever les charges recuperables si la consommation du locataire augmente fortement, sauf si le contrat prevoit une revalorisation annuelle des charges.
• Locations vides : la forfaitisation est interdite. Les charges sont obligatoirement recuperees pour leur montant reel. Le proprietaire demande des provisions mensuelles puis procede a une regularisation annuelle.

Regularisation et justificatifs

En location vide, le proprietaire doit etablir un compte annuel des charges et le communicater au locataire au moins un mois avant la regularisation. Les pieces justificatives (factures, contrats d’entretien, etat des depenses) doivent etre mises a disposition du locataire sur demande. Si les provisions ont ete trop elevees, le proprietaire rembourse le trop-percu ; si elles ont ete insufisantes, le locataire doit verser la difference.

Points a retenir

• La liste des charges recuperables est exhaustive et fixee par le decret n° 87-713 du 26 aout 1987. Le proprietaire ne peut pas exiger d’autres depenses.
• Les regles de repartition varient selon la nature de la depense, la presence d’une copropriete et la taille de l’immeuble.
• En cas de doute, le locataire peut demander la presentation des justificatifs avant tout ajustement ou paiement complementaire.