Dispositif Jeanbrun : conditions d'éligibilité et principe de la défiscalisation immobilière
Le dispositif Jeanbrun est un régime de défiscalisation lancé en février 2026. Il permet aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux en échange d'un engagement de location du bien acquis.
Types de biens éligibles
Le dispositif s'adresse aux investisseurs qui achètent :
- Un logement neuf ;
- Un logement ancien à réhabiliter, sous conditions de travaux.
Conditions liées aux travaux de réhabilitation
Pour les logements anciens, les travaux doivent permettre d'améliorer la performance énergétique du bien :
| Classe énergétique du bien | Gain minimal requis |
|---|---|
| Biens notés F ou G | Au moins deux classes énergétiques |
| Biens notés E (y compris maisons) | Au moins une classe énergétique |
Engagement de location
L'investisseur doit s'engager à respecter les conditions suivantes :
- Louer le logement nu (non meublé) ;
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire ;
- La durée minimale de location est de neuf ans.
Zone géographique et plafonds de ressources
Le dispositif Jeanbrun couvre l'ensemble du territoire, quelle que soit la taille de la ville. Les revenus du locataire sont plafonnés selon :
- Sa situation familiale ;
- La région d'implantation du bien ;
- Le niveau de loyer pratiqué.
Cumul avec le dispositif LLI
Plafonds de loyer et de revenus des locataires : les règles en vigueur
Dans le cadre d'un investissement locatif éligible aux dispositifs de défiscalisation immobilière, le propriétaire bailleur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Ces conditions d'éligibilité varient selon la zone géographique et le type de logement.
Trois niveaux de loyer selon le statut du logement
Le dispositif prévoit trois niveaux de loyer adaptés aux ressources des ménages :
| Type de loyer | Rabais sur le loyer de marché | Public cible |
|---|---|---|
| Intermédiaire | Environ 15% | Ménages aux revenus modestes |
| Social | Environ 30% | Ménages aux revenus très modestes |
| Très social | Environ 45% | Ménages en difficulté financière |
Plafonds de loyer applicables en 2026
Pour un loyer intermédiaire dans une métropole régionale, le plafond de loyer applicable est de 14,64 euros par mètre carré et par mois. Ce montant sert de référence pour calculer le loyer maximal qu'un propriétaire peut pratiquer dans le cadre du dispositif Jeanbrun ou d'autres dispositifs d'investissement locatif avec avantages fiscaux.
Plafonds de revenus des locataires en 2026
Les revenus du locataire sont plafonnés pour garantir l'accès du logement aux ménages éligibles. Pour 2026, dans les grandes villes et pour un loyer intermédiaire, les revenus maximaux autorisés sont les suivants :
| Composition du foyer | Revenu maximal annuel |
|---|---|
| Personne seule | 44 344 euros |
| Couple | 66 276 euros |
Amortissement fiscal : mécanisme et avantages pour l'investisseur
L'avantage fiscal prend la forme d'un amortissement, c'est-à-dire une déduction progressive du prix d'acquisition des revenus imposables. Ce mécanisme s'inscrit dans le cadre d'un investissement locatif et permet à l'investisseur de réduire sa base imposable de manière significative.
Principe de l'amortissement
L'investisseur peut déduire de ses revenus locatifs imposables (puis, dans certaines limites, de son revenu global) les charges de propriété et une large partie du prix d'acquisition. Jusqu'à 80% du prix d'achat du bien peuvent être déduits selon ce mécanisme.
Taux et plafonds de déduction
Le taux de déduction annuel varie de 3% à 5,5% par an, selon l'ampleur du rabais de loyer consenti. Plus le niveau de loyer choisi est bas, plus l'avantage fiscal est élevé. Le plafond annuel de déduction varie de 8 000 à 12 000 euros selon le même critère.
| Critère | Fourchette |
|---|---|
| Taux de déduction annuel | 3% à 5,5% |
| Plafond annuel de déduction | 8 000 € à 12 000 € |
| Part du prix d'achat déductible | Jusqu'à 80% |
Rentabilité, durée et stratégies de sortie du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun offre une rentabilité attractive dans le cadre d'un investissement locatif. La rentabilité annuelle nette (après impôts) du dispositif Jeanbrun seul est estimée entre 3,5% et 4%. Dans un exemple étudié, le rendement annuel net dépasse le seuil des 4%.
Durée optimale de détention
La durée de détention optimale pour la revente est de trente années, ce qui correspond au délai d'exonération légale de la plus-value.
| Scenario de revente | Impact sur le rendement |
|---|---|
| Revente après 30 ans (exonération totale) | Rendement préservé (3,5% à plus de 4%) |
| Revente avant 30 ans | Chute du rendement de 1 à 2 points |
| Cumul avec dispositif LLI | Augmentation d'au moins 0,5 point |
Stratégies pour optimiser la sortie
Pour éviter cette pénalisation fiscale, deux options principales existent :
- Garder le bien au-delà du délai d'exonération de 30 ans ;
- Transmettre le bien par donation avant sa cession.
Questions fréquentes
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Il faut acheter un logement neuf ou ancien à réhabiliter (gain d'au moins deux classes énergétiques pour les biens F ou G, ou une classe pour les E). L'investisseur doit s'engager à une location nue de résidence principale pour au moins neuf ans. Les revenus du locataire sont plafonnés et la location à un membre de sa famille est interdite.
Quels sont les plafonds de loyer et de revenus du locataire en 2026 ?
Pour un loyer intermédiaire dans une métropole régionale, le plafond est de 14,64 €/m²/mois. Les revenus maximums du locataire pour ce même niveau en grande ville sont de 44 344 € pour une personne seule et de 66 276 € pour un couple. Ces plafonds sont majorés de 20% pour les petites surfaces.
Quels avantages fiscaux le dispositif Jeanbrun offre-t-il ?
Jusqu'à 80% du prix d'achat peut être déduit des revenus imposables. Le taux de déduction annuel varie de 3% à 5,5% selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social). Le plafond annuel de déduction est compris entre 8 000 et 12 000 €.
Quelle est la rentabilité nette attendue avec ce dispositif ?
La rentabilité annuelle nette (après impôts) est généralement estimée entre 3,5% et 4%. Le cumul avec le dispositif LLI peut augmenter ce rendement d'au moins 0,5 point.
Que se passe-t-il à la revente du bien ?
Si le bien est revendu avant 30 ans, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value taxable, ce qui peut réduire le rendement final de 1 à 2 points. L'exonération totale de la plus-value est acquise après 30 ans de détention.
Peut-on cumuler le Jeanbrun avec d'autres dispositifs ?
Oui, un cumul avec le dispositif LLI est possible. Cela nécessite de créer une SCI et d'investir exclusivement dans une zone tendue. Ce cumul peut doper le rendement d'au moins 0,5 point.
Quelle est la différence entre les niveaux de loyer "intermédiaire", "social" et "très social" ?
La différence réside dans le rabais appliqué sur le loyer de marché : environ 15% pour l'intermédiaire, 30% pour le social et 45% pour le très social. Plus le rabais est important, plus l'avantage fiscal (taux de déduction) est élevé.
