IFI 2025 : qui est concerné, comment évaluer, déclarer et payer l’impôt sur la fortune immobilière

Qu’est-ce que l’IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé en 2018 l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Il taxe le patrimoine immobilier net des foyers fiscaux dont la valeur dépasse un seuil fixé par la loi. Le patrimoine pris en compte est évalué au 1er janvier de l’annee d’imposition, après déduction des dettes admises en déduction.

Qui est soumis à l’IFI en 2025 ?

Les contribuables domiciliés fiscalement en France doivent déclarer l’ensemble de leur patrimoine immobilier (en France et hors de France) si sa valeur nette dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier 2025.
Les non-résidents sont assujettis à l’IFI pour leurs biens immobiliers situés en France dépassant le même seuil.

En 2025, près de 180 000 foyers sont concernés par une déclaration IFI.

Différences essentielles avec l’ISF

Contrairement à l’ISF, qui taxait l’ensemble du patrimoine d’un contribuable (actifs mobiliers et immobiliers), l’IFI ne porte que sur le patrimoine immobilier. Les actifs financiers, véhicules, bijoux et autres biens mobiliers sont en principe exclus du périmètre.

Seuil et barème

Le seuil d’imposition pour 2025 est fixé à 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. Le barème progressif de l’IFI s’applique en pratique pour le calcul dès 800 000 euros, mais l’impot n’est réellement dû qu’au-delà du seuil de 1 300 000 euros.

Un mécanisme de d�cote concerne les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros. La d�cote est calculée ainsi : 17 500 euros – (1,25 % du montant du patrimoine net taxable). Exemple : pour un patrimoine net taxable de 1 320 000 euros, le montant de l’IFI avant application de la d�cote est calculé selon le barème, puis la d�cote (ici 1 000 euros) est retranchée pour obtenir l’IFI final.

Comment évaluer son patrimoine immobilier ?

L’assiette de l’IFI correspond à la valeur v�nale réelle de l’ensemble des biens immobiliers appartenant aux membres du foyer fiscal au 1er janvier, déduction faite des dettes déductibles. Pour estimer cette valeur :

Énumerez tous les biens imposables détenus par le foyer : biens personnels, biens des époux, partenaires pacsés, concubins, biens des mineurs rattachés au foyer.
Calculez la valeur v�nale de chaque bien, c’est-a-dire le prix de marché qu’il aurait pu obtenir au 1er janvier.
Utilisez, si besoin, le simulateur public » Patrim » sur impots.gouv.fr pour obtenir une estimation et faciliter la déclaration.

Les enfants majeurs rattachés au foyer ne sont pas pris en compte dans l’assiette de leurs parents ; ils doivent, le cas echeant, déclarer eux-memes leur patrimoine s’il excède le seuil.

Biens et droits imposables

Sont notamment imposables :

les immeubles bâtis et non bâtis (maisons, appartements, terrains, dépendances), y compris en location ;
les biens en construction et les monuments historiques ;
les parts de sociétés immobilières, SCPI, OPCI, SCI, et actions de foncières ;
la fraction immobilière des unités de compte des contrats d’assurance-vie ;
les biens transférés en fiducie ou détenus via un trust, appréciés pour leur valeur v�nale au 1er janvier ;
les droits réels comme l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation.

Abattements et exonérations

Résidence principale : abattement de 30 % sur la valeur v�nale au 1er janvier 2025.
Exonérations ou exonérations partielles possibles pour : biens affectés à une activite professionnelle, parts de sociétés liées à l’activité professionnelle du propriétaire, bois et forêts sous engagement d’exploitation, biens ruraux loués à long terme ou affectés à une activité professionnelle.

Dettes déductibles

Pour obtenir le patrimoine net taxable, certaines dettes peuvent être déduites de la valeur brute des actifs :

emprunts contractés pour l’acquisition de biens imposables ;
dépenses d’amelioration, de construction ou d’agrandissement ;
impôts dus au titre des propriétés (taxe foncière) ;
sommes restant dues à des prestataires de travaux et capital constituant une rente viagère acquise.

Les dettes nées d’un prêt in fine sont partiellement déductibles : il faut reconstituer des annuités théoriques et ne déduire que la somme correspondant aux années restant à courir. Si la valeur des actifs imposables dépasse 5 millions d’euros et que le total des dettes déductibles excède 60 % de cette valeur, la fraction qui dépasse 60 % n’est déductible qu’a hauteur de 50 %.

Calcul pratique, réductions et simulateur

Après avoir déterminé la valeur nette taxable, le contribuable applique le barème progressif de l’IFI. Seuls les dons à des organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’impot égale à 75 % du montant des dons, dans la limite de 50 000 euros. Le gouvernement propose un simulateur en ligne pour estimer le montant de l’IFI en renseignant les valeurs des biens, les parts détenues indirectement, les passifs et les versements ouvrant droit à réduction.

Plafonnement

En 2025, l’ensemble des impots dus au titre des revenus de 2024 (impot sur le revenu, prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) additionné à l’IFI 2025 ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus en 2024. Si ce plafond est dépassé, la différence vient en réduction de l’IFI à payer.

Déclaration : formulaire, dates et modalités

La déclaration IFI doit être jointe à la déclaration de revenus. Depuis 2019, elle se fait en ligne sur impots.gouv.fr sauf impossibilité d’acces à Internet. Il existe aussi un formulaire papier n° 2042-IFI pour les déclarations hors ligne.

Particularités :

les couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage font l’objet d’une imposition commune ;
les personnes ayant divorcé ou rompu leur pacs dans l’annee doivent déclarer séparément ;

Dates 2025 : la campagne de déclaration a commencé le 10 avril 2025. Les dates limites sont :

20 mai 2025 pour la déclaration papier ;
22 mai 2025 pour la zone 1 (departements 01 a 19 et residents etrangers) ;
28 mai 2025 pour la zone 2 (departements 2A a 54) ;
5 juin 2025 pour la zone 3 (departements 55 a 976) ;
22 mai 2025 pour les non-residents.

La teledeclaration comporte la declaration principale et plusieurs annexes (biens affectes a une activite professionnelle, immeubles detenus en direct, parts et contrats d’assurance-vie, passif deductible, calcul du plafonnement, impots acquittes a l’etranger).

Paiement et sanctions

Dates de paiement en 2025 :

17 novembre pour les contribuables sans moyen de paiement dematerialise ;
22 novembre pour les contribuables utilisant un moyen de paiement dematerialise. Le prelevement sur le compte bancaire s’effectuera a compter du 27 novembre 2025.

Modalites : le paiement se fait en ligne (virement ou prelevement) si l’impot dépasse 300 euros. Pour les montants inferieurs, le paiement par cheque, espece ou virement est possible.

En cas de retard ou d’absence de declaration, l’administration peut procéder a une taxation d’office apres relance. Si la mise en demeure n’est pas suivie d’effet, des interets de retard (0,20 % par mois) et des majorations (10 % en cas de reglement apres mise en demeure, puis de 40 % a 80 % en cas de fraude ou d’inaction prolongee) peuvent s’appliquer.

Pour aller plus loin

Pour un calcul précis et l’analyse de situations particulières (imbrication de parts sociales, trusts, situations internationales), il est conseillé de consulter le site impots.gouv.fr, d’utiliser le simulateur officiel ou de prendre conseil auprès d’un conseil fiscal ou d’un notaire.