Réforme du DPE : comment la nouvelle méthode redessine le marché immobilier

Un changement technique aux effets concrets

La récente réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) paraît technique, mais elle a des effets tangibles. La nouvelle méthode de calcul, qui corrige des biais défavorables aux petites surfaces, modifie la cartographie énergétique du parc immobilier et influence loyers, prix de vente et stratégies de rénovation.

Le DPE, un indicateur devenu économique

Longtemps perçu comme un document administratif, le DPE s’est imposé comme un baromètre du marché. Sa note, de A à G, pèse désormais sur la valeur d’un logement, les conditions de crédit et la possibilité de le louer.

Selon des chiffres publiés le 13 novembre par le Service des données et etudes statistiques (SDES), rattaché au ministère de la Transition ecologique, 5,4 millions de logements étaient classés F ou G au 1er janvier 2025. Environ 400 000 logements ont quitté la catégorie des passoires energetiques depuis le 1er janvier 2025, mais cette baisse est principalement due au changement de méthode de calcul, plus favorable aux petites surfaces et aux logements chauffes à l’electricite, plutôt qu’a des rénovations massives.

Conséquence : certains propriétaires, notamment de studios et de T2 en milieu urbain, voient la valeur de leur bien remonter sans travaux. D’autres, en particulier les propriétaires de maisons chauffees au fioul ou au gaz, subissent une pression accrue pour engager des travaux.

Des loyers et des prix qui évoluent

Le nouveau DPE a des repercussions directes sur les loyers et les prix. Les logements qui améliorent leur note se vendent et se relouent plus facilement ; ceux qui restent en F ou G sont de moins en moins demandes.

Depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classes G est interdite. La location des logements classes F sera interdite en 2028. Selon plusieurs agences specialisees citees par Boursorama, les biens mal notes subissent une decote moyenne comprise entre 15 % et 25 %. A l’inverse, des appartements reclasses dans une meilleure categorie peuvent recuperer jusqu’a 10 % de valeur et redevenir attractifs pour les investisseurs.

Rénovation : incitation ou source de confusion ?

L’objectif du gouvernement demeure l’acceleration de la renovation energetique du parc ancien. Mais la multiplication des modifications du calcul du DPE peut brouiller les repères. Entre 2021 et 2025, trois modifications de calcul ont deja eu lieu, ce qui desestabilise proprietaires, diagnostiqueurs et candidats a l’achat.

La Cour des comptes a souligne le risque en rappelant que « la fiabilite du DPE dependra de la formation des diagnostiqueurs et de la stabilite des methodes ». Si les regles changent trop souvent, la confiance dans la note energetique risque de s’erosionner.

Du cote des artisans, la baisse statistique du nombre de passoires energetiques n’a pas encore provoque de forte hausse des carnets de commandes. Les travaux reels progressent, mais a un rythme plus lent que prevu.

Ce qu’il faut retenir pour les proprietaires

Pour les proprietaires occupants, un bon DPE reste doublement avantageux : il reduit les factures d’energie et protege la valeur du patrimoine. La reforme incite toutefois a anticiper : vendre ou renover avant 2028 peut etre une decision strategique selon la note energetique du logement.

Pour les bailleurs, la planification et la combinaison des aides sont essentielles. Il s’agit d’utiliser MaPrimeRenov’, l’eco-PTZ et les certificats d’economie d’energie (CEE) tout en gardant une vision long terme de la rentabilite locative. Le DPE n’est plus seulement une contrainte administrative : c’est un outil economique qu’il faut savoir lire et exploiter.

• Points cles : 5,4 millions de logements F ou G au 1er janvier 2025 ; environ 400 000 sorties de cette categorie depuis cette date, en grande partie liees au changement de methode.
• Regles : location des G interdite depuis le 1er janvier 2025 ; location des F interdite en 2028.
• Conseil : anticiper les travaux, combiner les aides et verifier la fiabilite du diagnostic.