Exonération plus-value vente logement retraités EHPAD 2026

Exonération de plus-value immobilière pour les retraités en EHPAD

Le Code Général des Impôts (article 150 U, II-1 ° ter) prévoit une exonération de plus-value immobilière lors de la vente de l'ancienne résidence principale suite à un départ définitif en EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). Cette exonération s'applique même si le bien n'était plus la résidence principale au jour de la vente.

ℹ️ À savoir : L'exonération plus-value retraités est accordée sans condition de durée minimale de placement en établissement. La résidence principale vendue après l'entrée en EHPAD reste exonérée d'impôt sur la plus-value, ce qui sécurise le patrimoine des retraités.

En dehors de ce dispositif spécifique, le régime général d'imposition des plus-values immobilières s'applique : un taux d'impôt sur le revenu de 19% et un taux de prélèvements sociaux de 17,2%. Ce régime général prévoit une exonération totale de l'impôt sur le revenu après une durée de détention de 22 années, et une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 années.

Durée de détention du bien	Exonération applicable (régime général)
22 années	Exonération totale de l'impôt sur le revenu
30 années	Exonération totale des prélèvements sociaux

💡 Conseil : Pour bénéficier de l'exonération impôt vente maison retraité, conservez tous les justificatifs d'admission en EHPAD pour les transmettre au notaire lors de la déclaration de plus-value.

Conditions d'éligibilité à l'exonération de la plus-value immobilière pour les retraités en EHPAD

L'exonération plus-value retraités permet à une personne âgée hébergée en EHPAD de vendre son ancienne résidence principale sans être imposé sur la plus-value immobilière. Plusieurs conditions doivent être réunies simultanément.

Conditions liées au vendeur et au bien

Pour prétendre à l'exonération, le vendeur doit être une personne âgée hébergée de façon définitive en EHPAD. Le bien vendu doit être son ancienne résidence principale et doit être vide au jour de la cession. Le vendeur ne doit pas être passible de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) au titre de l'année N-2 précédant la vente. Le revenu fiscal de référence (RFR) du foyer fiscal ne doit pas dépasser des plafonds spécifiques, qui varient selon le délai de vente après l'entrée en EHPAD.

Plafonds de revenu fiscal de référence selon le délai de vente

Délai de vente après l'entrée en EHPAD	Plafond de RFR pour la première part de quotient familial	Majoration par demi-part supplémentaire
Vente dans les 2 ans suivant l'entrée en EHPAD	11 518 €	3 054 €
Vente entre 2 et 3 ans après l'entrée en EHPAD	14 398 €	3 819 €
Vente entre 3 et 4 ans après l'entrée en EHPAD	17 278 €	4 583 €

Les conditions d'exonération plus-value EHPAD reposent donc sur trois critères cumulatifs : la situation personnelle du vendeur, le statut du bien immobilier et les ressources du foyer fiscal.

⚠ Important : Le bien doit impérativement être vacant au jour de la cession. Une vente réalisée alors que le logement est encore meublé ou occupé fait perdre le bénéfice de l'exonération. La résidence principale vendue EHPAD doit avoir été libérée de tout occupant et de tout mobilier.

💡 Conseil : Conservez l'attestation d'entrée en EHPAD délivrée par l'établissement et l'avis d'imposition N-2 pour justifier l'éligibilité auprès du notaire lors de la vente résidence principale EHPAD.

ℹ️ À savoir : L'exonération impôt vente maison retraité s'applique uniquement à l'impôt sur la plus-value des particuliers. Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % restent dus, sauf si une exonération spécifique s'applique également au titre des plus-value immobilière retraités modestes.

Exonération standard pour la vente d'une résidence principale avant entrée en EHPAD

L'exonération plus-value retraités permet d'échapper à l'impôt sur la plus-value retraité lors de la vente résidence principale EHPAD. Cette exonération impôt vente maison retraité est soumise à des critères stricts fixés par l'administration fiscale.

Les conditions exonération plus-value EHPAD reposent sur plusieurs règles obligatoires. La vente de l'ancienne résidence principale doit intervenir dans un délai inférieur à 2 ans après l'entrée en EHPAD. Le bien ne doit pas avoir été prêté ou loué à un tiers après le départ du propriétaire.

⚠ Important : La mise en location ou le prêt du bien à un tiers après le départ du propriétaire entraîne la perte définitive de l'exonération standard.

Pour bénéficier de cette mesure en faveur des plus-value immobilière retraités modestes, le revenu fiscal de référence (RFR) du foyer fiscal est plafonné. Pour une vente en 2026, le RFR pris en compte est celui de l'année 2024. Il ne doit pas dépasser 29 815 euros pour la première part de quotient familial.

Quotient familial	Plafond du RFR (revenus 2024)
Première part	29 815 euros
Première demi-part supplémentaire	Majoration de 6 966 euros
Chaque demi-part suivante	Majoration de 5 484 euros

ℹ️ À savoir : Le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année 2024 est consultable sur l'avis d'imposition transmis par la DGFiP (Direction générale des Finances publiques) en 2025.

Exonération élargie pour les revenus très modestes (vente après 2 ans)

Une exonération élargie est prévue pour les retraités aux revenus très modestes, même si la vente intervient plus de 2 ans après le départ en EHPAD. Ce dispositif permet d'échapper à l'impôt sur la plus-value retraité dans des conditions plus souples que l'exonération standard.

Conditions de revenu fiscal de référence

Pour en bénéficier, le revenu fiscal de référence (RFR) 2024 du foyer fiscal ne doit pas dépasser les seuils suivants :

Composition du foyer fiscal	Plafond de RFR 2024
Première part de quotient familial	12 679 euros
Chaque demi-part supplémentaire	Majoration de 3 386 euros

Souplesse d'occupation du bien

Contrairement à l'exonération standard, le bien peut avoir été occupé par un proche ou loué à un tiers après le départ en EHPAD. Cette particularité élargit considérablement les conditions d'exonération plus-value EHPAD pour les foyers éligibles.

Portée du dispositif

Cette exonération élargie s'applique à toutes les plus-values immobilières réalisées par le contribuable, quelle que soit la nature des biens vendus (pas uniquement la résidence principale) et quel que soit le temps mis à les vendre.

⚠ Important : L'exonération élargie ne se limite pas à la vente résidence principale EHPAD. Elle couvre l'ensemble des biens immobiliers vendus par le retraité éligible durant la même année, y compris des biens locatifs ou des terrains.

💡 Conseil : Vérifiez votre RFR 2024 sur votre avis d'imposition avant d'engager la vente. Si le seuil est dépassé de quelques euros, reportez les revenus exceptionnels à l'année suivante pour rester éligible à l'exonération impôt vente maison retraité.

ℹ️ À savoir : La plus-value immobilière retraités modestes bénéficie donc d'un régime double : une exonération standard pour la résidence principale vendue EHPAD dans les 2 ans, et une exonération élargie sans contrainte de délai ni de nature de bien sous condition de revenus. Le notaire chargé de la vente vérifie l'éligibilité auprès de l'administration fiscale.

Exonération de plus-value immobilière en EHPAD : comparaison des deux régimes

Deux régimes d'exonération coexistent pour les retraités en EHPAD. Chacun obéit à des conditions exonération plus-value EHPAD distinctes, portant sur le délai de vente, le niveau de revenus et l'usage du bien. La vente résidence principale EHPAD constitue le cas de figure le plus fréquent, mais les règles varient selon la situation patrimoniale du retraité.

Critère	Régime standard	Régime élargi
Délai de vente après l'entrée en EHPAD	Inférieur à 2 ans	Supérieur à 2 ans autorisé
Plafond de RFR	29 815€ (plus élevé)	12 679€ (très bas)
Location du bien	Le bien n'a pas été loué	Location autorisée
Périmètre des biens	Ancienne résidence principale	Tous les biens immobiliers

Le régime standard offre un plafond de revenus plus généreux (29 815€ de revenu fiscal de référence), ce qui permet à un plus grand nombre de retraités d'éviter l'impôt sur la plus-value retraité. En contrepartie, la vente doit intervenir rapidement et le bien doit être resté inoccupé. Le régime élargi, quant à lui, accepte une vente tardive et couvre l'ensemble du patrimoine immobilier, mais il exige un revenu fiscal de référence inférieur à 12 679€, ce qui restreint considérablement l'éligibilité.

⚠ Important : Le régime élargi s'applique uniquement aux retraités dont le RFR ne dépasse pas 12 679€. Au-delà de ce seuil, seule la vente rapide d'un bien non loué peut ouvrir droit à l'exonération impôt vente maison retraité.

En résumé, les retraités modestes peuvent être totalement exonérés de plus-value immobilière sous conditions de ressources, notamment lors de la vente de leur ancienne résidence principale après entrée en EHPAD. La plus-value immobilière retraités modestes peut donc être neutralisée intégralement, à condition de respecter le bon régime selon le délai écoulé et le niveau de revenus.

💡 Conseil : Lorsqu'une résidence principale vendue EHPAD génère une plus-value, il est recommandé de vérifier en amont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant la vente, afin d'identifier le régime applicable et d'optimiser l'exonération plus-value retraités.

L'UFC-Que Choisir est une source d'information citée sur ce sujet, et propose des fiches explicatives détaillant les critères d'éligibilité et les démarches à effectuer auprès de l'administration fiscale.

Questions fréquentes

Qui peut bénéficier de cette exonération de plus-value ?

Les personnes âgées installées définitivement en EHPAD qui vendent leur ancienne résidence principale. Leur revenu fiscal de référence (RFR) ne doit pas dépasser certains plafonds et elles ne doivent pas être redevables de l'IFI.

Quels sont les plafonds de revenus à respecter ?

Pour une vente dans les 2 ans après l'entrée en EHPAD, le plafond RFR est de 29 815 € pour la première part. Si la vente a lieu après 2 ans, le plafond est abaissé à 12 679 € pour la première part (chiffres 2024).

Que se passe-t-il si je vends mon logement plus de 2 ans après mon entrée en EHPAD ?

L'exonération reste possible si vos revenus sont très modestes (RFR ≤ 12 679 € pour 1 part). Dans ce cas, le bien peut même avoir été loué ou occupé par un proche après votre départ.

Quelle est la différence avec l'exonération normale après 22 ans ?

Le régime général exige 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Cette exonération spéciale pour EHPAD lève ces conditions de durée si les critères de revenus et de situation sont remplis.

Le logement doit-il être vide le jour de la vente ?

Oui, pour l'exonération standard (vente sous 2 ans), le bien doit être vacant. Pour l'exonération élargie (RFR très bas), cette condition ne s'applique pas.

Quels impôts sont concernés par l'exonération ?

L'exonération porte sur l'impôt sur le revenu (19% normalement) et sur les prélèvements sociaux (17,2% normalement) dus sur la plus-value.

Sur quel texte de loi se base cette mesure ?

Cette exonération est prévue par l'article 150 U, II-1 ° ter du Code Général des Impôts.