Crédit immobilier 2026 : pourquoi les banques prêtent à perte

Crédit immobilier en 2026 : les volumes repartent malgré des marges négatives pour les banques

En 2025, les banques françaises ont produit 171,3 milliards d'euros de crédits à l'habitat, soit une hausse de 29,3% sur un an. Ce rebond des volumes intervient dans un contexte où la rentabilité unitaire des opérations reste défavorable pour les établissements prêteurs.

Indicateur	Valeur 2025	Évolution sur un an
Production de crédits à l'habitat	171,3 milliards d'euros	+29,3%
Marges à l'octroi	Négatives	Persistantes

Des marges à l'octroi toujours négatives

L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) constate dans son étude « Le financement de l'habitat en 2025 », publiée à l'été 2026, que « les marges à l'octroi telles que déclarées par les établissements demeurent négatives en 2025 ». Cela signifie que, prise isolément, l'opération de crédit immobilier peut faire perdre de l'argent à la banque.

⚠ Important : Une marge négative à l'octroi n'empêche pas la banque de prêter. L'établissement compense via les produits annexes : assurance emprunteur obligatoire, frais de dossier, frais de garantie et rentabilité des produits bancaires annexes (comptes courants, cartes, épargne).

Pourquoi les banques continuent-elles de prêter ?

Malgré cela, les banques continuent activement de chercher de nouveaux emprunteurs à la rentrée 2026. Plusieurs facteurs expliquent ce paradoxe :

La fidélisation du client sur la durée du prêt, souvent 20 à 25 ans, génère des revenus complémentaires (assurances, cartes bancaires, épargne).
Les frais dossier crédit immobilier et les frais de garantie prêt apportent des revenus immédiats.
Le courtage immobilier banque intensifie la concurrence entre établissements pour capter les meilleurs profils emprunteurs.
Les taux du crédit immobilier taux banque s'étant stabilisés, les volumes redevenus attractifs compensent la marge négative prêt immobilier par effet d'échelle.

💡 Conseil : En période de marges négatives, les banques peuvent être incitées à répercuter des frais annexes plus élevés. Vérifiez systématiquement le coût total du prêt, en incluant assurance emprunteur, frais de garantie et frais de dossier, avant de signer.

ℹ️ À savoir : L'étude de l'ACPR sur le financement de l'habitat est publiée chaque année. Elle reste la source de référence pour suivre l'évolution des marges et des volumes de production des crédits à l'habitat en France.

Crédit immobilier : la stratégie d'acquisition client et de rentabilité globale des banques

Le crédit immobilier est décrit comme le principal prétexte pour attirer de nouveaux clients dans une banque, selon Guillaume Fourt de Meilleurtaux. Les établissements bancaires ne cherchent pas à dégager un profit immédiat sur le prêt lui-même. Ils visent une logique de relation client sur le long terme.

Une rentabilité négative assumée sur la ligne de crédit

Les banques acceptent une rentabilité négative sur la ligne de crédit immobilier pour nouer une relation client de longue durée. Concrètement, le coût de refinancement peut dépasser le taux proposé à l'emprunteur. Cette marge négative prêt immobilier est un choix commercial délibéré. Les établissements considèrent le crédit immobilier comme un produit d'appel, au même titre qu'une opération promotionnelle.

ℹ️ À savoir : Cette logique explique pourquoi les établissements peuvent consentir d'importantes décotes de taux aux profils qu'ils souhaitent particulièrement attirer. Un emprunteur avec un dossier solide peut obtenir un taux négocié bien en dessous du taux affiché par défaut.

La rentabilité globale via les produits annexes

Les banques visent ensuite la rentabilité globale de cette relation via d'autres produits :

Compte bancaire et tenue de compte
Moyens de paiement (carte bancaire, chéquier, prélèvements)
Assurance emprunteur, souvent souscrite auprès de la banque ou d'un assureur partenaire
Épargne (livret réglementé, PEL, assurance vie, PER)

La rentabilité produits bancaires annexes compense la perte initiale sur le crédit immobilier taux banque. Les banques comptent rentabiliser cette relation "pendant les années suivantes" après la signature du prêt.

Étape	Produit concerné	Objectif de la banque
1. Acquisition	Crédit immobilier	Attirer un nouveau client (rentabilité négative acceptée)
2. Fidélisation	Compte bancaire, moyens de paiement	Ancrer la relation client au quotidien
3. Rentabilité	Assurance emprunteur, épargne	Dégager une marge sur la durée totale de la relation

💡 Conseil : Le recours à un courtier (courtage immobilier banque) peut aider à comparer les offres et à obtenir une décote de taux plus importante, notamment sur les frais de dossier crédit immobilier et les frais de garantie prêt. L'assurance emprunteur obligatoire peut également être déléguée auprès d'un assureur externe, souvent à un coût inférieur à l'offre groupe de la banque.

⚠ Important : Une décote de taux attractive sur le crédit immobilier peut s'accompagner de conditions annexes moins avantageuses (frais de tenue de compte, tarif de l'assurance emprunteur, frais de garantie). Il convient d'examiner le coût total du financement, et non uniquement le taux nominal.

Crédit immobilier : contreparties bancaires et vigilance accrue après signature

L'obtention d'un crédit immobilier à un très bon taux s'accompagne souvent de contreparties attendues par la banque. Ces engagements, formalisés lors de la signature, visent à compenser la marge négative prêt immobilier que subit l'établissement prêteur lorsqu'il accorde un taux particulièrement compétitif.

Les contreparties les plus fréquemment exigées

Contrepartie demandée	Objectif pour la banque
Domiciliation des revenus (salaires)	Garantir des flux réguliers sur le compte courant
Transfert d'une partie de l'épargne détenue ailleurs	Augmenter les avoirs sous gestion et la rentabilité de la relation
Souscription à une assurance emprunteur obligatoire proposée par la banque	Générer des revenus complémentaires via un produit annexé

⚠ Important : Les banques sont devenues plus vigilantes sur le respect de ces engagements après la signature. Guillaume Fourt illustre ce point : « Aujourd'hui, on a des banques qui reviennent nous voir en disant : Vous nous aviez annoncé deux salaires et 50 000 euros d'épargne, mais il n'y a qu'un salaire et 10 000 euros ».

Logique économique : rentabilité produits bancaires annexes

Plus la banque récupère de produits et d'avoirs, plus elle peut espérer rentabiliser la relation client. Cette logique explique pourquoi le crédit immobilier taux banque est souvent conditionné à la souscription de services annexes. La rentabilité produits bancaires annexes compense le faible taux du prêt principal.

Les frais de dossier crédit immobilier et frais de garantie prêt participent également à cet équilibre financier.
Le recours à un courtage immobilier banque peut aider à négocier des contreparties limitées, mais les banques restent fermes sur les engagements principaux.

💡 Conseil : Avant de signer, évaluez précisément les contreparties que vous pouvez réellement tenir sur la durée. Un écart entre les revenus ou l'épargne annoncés et la réalité peut conduire la banque à reconsidérer les conditions du prêt.

Crédit immobilier : frais de dossier et revenus accessoires, l'autre face de la rentabilité bancaire

Pour compenser partiellement la marge négative sur le taux, les banques augmentent d'autres revenus liés au crédit. En 2026, des augmentations de frais de dossier de 100 ou 150 euros ont été observées, selon Guillaume Fourt. L'ACPR classe ces frais parmi les revenus accessoires du crédit immobilier, une catégorie qui comprend également les frais de renégociation, les indemnités de remboursement anticipé et les commissions liées à la distribution des contrats d'assurance et de garantie. Ainsi, le taux du prêt ne reflète pas à lui seul la rentabilité réelle d'un emprunteur pour sa banque.

De quoi se composent les revenus accessoires du crédit immobilier ?

Type de revenu accessoire	Description
Frais de dossier	Somme facturée par la banque pour traiter la demande de crédit immobilier. En 2026, des hausses de 100 ou 150 euros ont été constatées.
Frais de renégociation	Montant perçu lorsqu'un emprunteur renégocie les conditions de son prêt en cours.
Indemnités de remboursement anticipé (IRA)	Pénalités perçues en cas de remboursement du prêt avant échéance.
Commissions sur assurance et garantie	Rémunérations liées à la distribution des contrats d'assurance emprunteur et des frais de garantie prêt.

⚠ Important : Le taux du prêt ne reflète pas à lui seul la rentabilité réelle d'un emprunteur pour sa banque. Les frais de dossier crédit immobilier, les indemnités de remboursement anticipé et les commissions sur l'assurance emprunteur obligatoire pèsent dans l'équation.

💡 Conseil : Comparez le coût total du crédit, frais de dossier inclus, et pas uniquement le taux d'intérêt affiché. Un recours au courtage immobilier banque peut aider à négocier ces revenus accessoires.

ℹ️ À savoir : L'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) encadre et surveille ces revenus accessoires, qui entrent dans le calcul de la rentabilité des produits bancaires annexes.

Santé financière des banques en 2025 : revenus et répartition

Malgré les marges négatives sur le crédit immobilier, la santé financière globale des banques reste solide. En 2025, le produit net bancaire des six principaux groupes bancaires français a progressé de 5,6%, pour atteindre 167,5 milliards d'euros. Cette hausse, soulignée par l'ACPR dans son rapport annuel 2025, a été portée à la fois par la marge nette d'intérêt et par les commissions, notamment dans les secteurs de l'assurance et de la gestion d'actifs. Cela montre la diversification des sources de revenus du modèle bancaire français.

Indicateur	Valeur 2025	Source
Produit net bancaire des six principaux groupes	167,5 milliards d'euros	ACPR – Rapport annuel 2025
Progression du produit net bancaire	+5,6%	ACPR – Rapport annuel 2025
Marge sur crédit immobilier	Négative	ACPR – Rapport annuel 2025

⚠ Important : La marge négative sur le crédit immobilier n'empêche pas la rentabilité globale des banques. Celles-ci compensent par les commissions perçues dans l'assurance, la gestion d'actifs et les autres produits bancaires annexes.

Comprendre la diversification des revenus bancaires

Le modèle bancaire français repose sur plusieurs sources de revenus complémentaires. Le crédit immobilier, longtemps moteur de l'activité, pèse désormais sur les marges. En revanche, la rentabilité des produits bancaires annexes progresse.

Marge nette d'intérêt : différence entre les intérêts perçus sur les prêts et ceux versés sur les dépôts.
Commissions : frais de tenue de compte, frais de carte bancaire, frais de courtage immobilier en banque, frais de dossier crédit immobilier.
Assurance : assurance emprunteur obligatoire, assurance-vie, contrats de prévoyance.
Gestion d'actifs : frais de gestion des portefeuilles, OPCVM, mandats de gestion.

ℹ️ À savoir : L'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) est l'organisme officiel qui supervise les banques et assurances en France. Son rapport annuel constitue une référence pour évaluer la solidité financière du secteur.

💡 Conseil : Lors d'un projet de financement, comparez non seulement le taux du crédit immobilier appliqué par la banque, mais aussi l'ensemble des frais annexes : frais de dossier, assurance emprunteur obligatoire et frais de garantie du prêt. Ces éléments influencent le coût total bien plus que le seul taux nominal.

Crédit immobilier en septembre 2026 : jusqu'où les banques pourront-elles maintenir des taux bas ?

En septembre 2026, les taux de crédit immobilier tournent autour de 3,5 % sur 20 ans, alors que les conditions de financement des banques se sont tendues. Cette stratégie des taux bas, menée par plusieurs établissements pour relancer la production de prêts, montre pourtant des limites croissantes.

Des marges sous pression

Selon Guillaume Fourt, les établissements ne pourront pas maintenir éternellement ces taux si leurs propres coûts augmentent, ce qui laisse présager une remontée progressive des barèmes dans les prochains mois. Le modèle actuel repose en partie sur la rentabilité des produits bancaires annexes — assurance emprunteur obligatoire, frais de garantie prêt, frais de dossier crédit immobilier — qui permettent aux banques de compenser une marge négative sur le prêt lui-même. Mais cette logique atteint rapidement son seuil de rentabilité.

Élément	Situation en septembre 2026
Taux moyen sur 20 ans	3,5 %
Conditions de financement des banques	Tendues
Offres commerciales initialement prévues jusqu'au printemps 2026	Prolongées à la rentrée 2026
Perspective sur les barèmes	Remontée progressive dans les prochains mois

Une volonté de prêter qui subsiste

Cependant, la volonté de prêter reste forte : certaines banques ont même prolongé à la rentrée 2026 des offres commerciales qui devaient initialement s'arrêter au printemps 2026, car plusieurs établissements n'auraient pas encore atteint leurs objectifs de conquête de nouveaux clients pour l'année. Le courtage immobilier banque reste donc actif, avec des négociations encore possibles pour les dossiers solides.

⚠ Important : Les offres commerciales prolongées à la rentrée 2026 peuvent être retirées sans préavis. Une hausse des taux de crédit immobilier est attendue dans les prochains mois selon Guillaume Fourt, ce qui réduit la fenêtre de négociation pour les emprunteurs.

💡 Conseil : Comparez systématiquement les frais de dossier crédit immobilier, le coût de l'assurance emprunteur obligatoire et les frais de garantie prêt entre plusieurs établissements. Ces postes pèsent souvent plus que l'écart de taux lui-même sur la durée totale du prêt.

ℹ️ À savoir : Les banques qui n'ont pas encore atteint leurs objectifs commerciaux 2026 sont davantage disposées à négocier. Un apport personnel solide et un taux d'endettement maîtrisé renforcent la marge de négociation sur le taux comme sur les produits bancaires annexes.

Questions fréquentes

Les banques perdent-elles vraiment de l’argent sur mon crédit immobilier ?

Oui, selon l'ACPR. En 2025, les marges à l'octroi des crédits immobiliers étaient encore négatives.

Pourquoi les banques acceptent-elles de perdre sur le prêt ?

Le crédit immobilier est un "prétexte" pour attirer un client. La banque compte être rentable sur la relation globale, via les comptes, l'épargne et les assurances dans les années suivantes.

À combien s'élèvent les taux en octobre 2026 ?

Les taux tournent autour de 3,5% sur 20 ans en septembre 2026.

Que signifie "marge négative" pour une banque ?

Cela signifie que le coût de refinancement du crédit pour la banque est supérieur au taux d'intérêt qu'elle vous facture. Elle perd donc de l'argent sur la ligne de crédit elle-même.

Les banques demandent-elles des contreparties pour un prêt ?

Oui. Elles peuvent exiger de l'épargne ou d'autres produits. Une banque peut rappeler un client si la contrepartie réelle (10 000 € d'épargne) est inférieure à celle annoncée en négociation (50 000 €).

Le marché du crédit immobilier est-il dynamique en 2026 ?

Oui. En 2025, le montant de crédits à l'habitat produit a bondi de 29,3% sur un an, pour atteindre 171,3 milliards d'euros.

Les frais de dossier ont-ils augmenté ?

Oui. Des hausses de 100 à 150 euros sur les frais de dossier ont été observées en 2026.

Comment les banques restent-elles rentables malgré tout ?

Grâce aux produits annexes. En 2025, le produit net bancaire des six principaux groupes a progressé de 5,6%, tiré par les commissions (assurances, gestion d'actifs).